Thị trường bất động sản Bình Dương đang chứng kiến một nghịch lý khá thú vị. Trong khi nhiều khách hàng băn khoăn về tiến độ xây dựng của chung cư Stown Gateway tại Thuận An, thì những nhà đầu tư mua từ giai đoạn đầu lại đang nắm giữ một tài sản có mức giá ngày càng trở nên hấp dẫn so với mặt bằng chung của khu vực.
Nhìn vào những hình ảnh mới nhất từ công trường, có thể thấy Stown Gateway vẫn đang trong giai đoạn thi công phần hầm và kết cấu nền móng. Tiến độ này rõ ràng chưa tạo được sự bứt phá như kỳ vọng của nhiều khách hàng. Tuy nhiên, nếu nhìn dưới góc độ đầu tư dài hạn, câu chuyện của Stown Gateway không chỉ nằm ở tốc độ xây dựng mà còn nằm ở giá trị vị trí và mặt bằng giá đang thay đổi rất nhanh của khu vực Quốc lộ 13.
Quốc lộ 13 mở rộng 8 làn xe đòn bẩy lớn nhất cho bất động sản khu Đông Bắc TP.HCM
Trong nhiều năm qua, Quốc lộ 13 luôn được xem là “xương sống kinh tế” kết nối TP.HCM với Thuận An, Thủ Dầu Một, Bến Cát và xa hơn là Bình Phước.
Khi dự án mở rộng Quốc lộ 13 lên 8 làn xe đang được triển khai, năng lực lưu thông của tuyến đường này sẽ thay đổi hoàn toàn. Đây không chỉ là tuyến giao thông đơn thuần mà còn là hành lang kinh tế kết nối:
- Trung tâm TP.HCM.
- Thành phố Thuận An.
- Thành phố Thủ Dầu Một.
- Các khu công nghiệp VSIP, Sóng Thần, Đồng An.
- Các đô thị vệ tinh phía Bắc Bình Dương.
- Bình Phước và cửa ngõ Tây Nguyên.
Lịch sử thị trường cho thấy, mỗi khi hạ tầng giao thông được nâng cấp, giá bất động sản dọc tuyến đường thường tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng chung của thị trường. Điều này từng diễn ra tại Xa lộ Hà Nội, Đại lộ Phạm Văn Đồng và hiện đang lặp lại trên Quốc lộ 13.
Với vị trí nằm không xa trục Quốc lộ 13, Stown Gateway được hưởng lợi trực tiếp từ quá trình nâng cấp hạ tầng này.
Giá Stown Gateway đang thuộc nhóm thấp nhất khu vực
Điểm đáng chú ý nhất của Stown Gateway hiện nay chính là giá bán.
Một căn hộ 2 phòng ngủ tại dự án hiện chỉ dao động khoảng 1,9 tỷ đồng/căn.
Con số này trở nên đặc biệt hấp dẫn khi đặt cạnh những dự án đang mở bán trong cùng khu vực:
- Dự án: Giá căn 2PN
- Stown Gateway: Khoảng 1,9 tỷ đồng
- Bcons New Sky: Khoảng 2,5 tỷ đồng
- The Emerald Boulevard: Khoảng 4,5 tỷ đồng
Khoảng cách giá giữa Stown Gateway và các dự án lân cận hiện đã lên tới hàng trăm triệu đến hơn 2 tỷ đồng mỗi căn.
Nếu xét riêng về mặt bằng giá, Stown Gateway hiện gần như không còn đối thủ trong phân khúc căn hộ dưới 2 tỷ đồng tại khu vực Thuận An.
Người mua đang sở hữu “biên an toàn” lớn
Trong đầu tư bất động sản, khái niệm quan trọng nhất không phải là mua nhanh hay bán nhanh mà là mua với biên an toàn đủ lớn.
Biên an toàn của Stown Gateway đến từ ba yếu tố:
- Giá mua thấp
Khi giá vốn chỉ từ 1,9 tỷ đồng, nhà đầu tư có dư địa tăng giá lớn hơn so với các dự án đã thiết lập mặt bằng giá quá cao.
- Hạ tầng đang bước vào giai đoạn hoàn thiện
Quốc lộ 13 mở rộng 8 làn xe là câu chuyện chưa phản ánh hết vào giá bán hiện tại. Khi công trình hoàn thành, giá trị bất động sản khu vực có thể bước sang một mặt bằng mới.
- Khoảng cách giá với các dự án mới ngày càng rộng
Điều đáng nói là các dự án ra mắt sau đang liên tục thiết lập mặt bằng giá cao hơn.
Nếu cách đây vài năm căn hộ Thuận An dao động quanh mức 30-35 triệu đồng/m², thì hiện nay nhiều dự án mới đã vượt 60-80 triệu đồng/m².
The Emerald Boulevard với mức giá khoảng 4,5 tỷ đồng cho căn 2 phòng ngủ là minh chứng rõ nhất cho xu hướng này.
Khi mặt bằng giá mới được xác lập, những sản phẩm mua ở vùng giá thấp như Stown Gateway sẽ tự động trở nên hấp dẫn hơn trong mắt người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.
Chậm tiến độ là rủi ro, nhưng chưa phải yếu tố quyết định
Không thể phủ nhận rằng tiến độ xây dựng chậm luôn là điều khách hàng cần theo dõi sát sao. Đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến thời gian nhận nhà và kế hoạch tài chính của người mua.
Tuy nhiên, xét trên góc độ giá trị tài sản, nhiều khách hàng đã mua Stown Gateway từ giai đoạn đầu vẫn đang sở hữu một sản phẩm có lợi thế cạnh tranh rõ rệt về giá.
Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, chi phí xây dựng tăng cao và mặt bằng giá căn hộ Bình Dương liên tục thiết lập đỉnh mới, việc sở hữu một căn hộ 2 phòng ngủ với giá khoảng 1,9 tỷ đồng đang trở thành cơ hội hiếm gặp.
Góc nhìn thị trường
Nếu tiến độ dự án được đẩy nhanh trong thời gian tới, Stown Gateway có thể bước vào giai đoạn tái định giá mạnh mẽ nhờ hai yếu tố cùng lúc: công trường chuyển biến tích cực và hạ tầng Quốc lộ 13 ngày càng hoàn thiện.
Điều này lý giải vì sao dù dự án chưa đạt tốc độ thi công như kỳ vọng, nhiều khách hàng vẫn tiếp tục nắm giữ sản phẩm thay vì bán ra. Bởi thứ họ nhìn thấy không chỉ là tiến độ hiện tại, mà là khoảng cách rất lớn giữa giá mua hôm nay và mặt bằng giá căn hộ đang hình thành trên trục Quốc lộ 13 trong tương lai.
Trong một thị trường mà căn hộ mới tại Thuận An đã xuất hiện ở ngưỡng 4-5 tỷ đồng/căn, mức giá 1,9 tỷ đồng của Stown Gateway vẫn đang được xem là “vùng giá của quá khứ” giữa một khu vực đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.